Stambyte i BRF Ålkistan: vanliga frågor och svar

Navigering

Nya uppdateringar

Ytterligare läsning

Vi rekommenderar Danixos utförliga frågor och svar om stambyte.

Vägen till stambyte

Vad har hänt/gjorts hittills?

  • Under 2024 upphandlade styrelsen och ingick avtal med byggkonsultfirman Danixo AB, i syfte att undersöka behovet av, och projektera inför, ett eventuellt stambyte.

  • Under november 2024 inventerades badrum och kök i samtliga hus i samarbete med Danixo.

  • I mars 2025 hölls ett infomöte för alla medlemmar tillsammans med Daniel Eriksson och Jan Schönborg från Danixo, som informerade om varför ett stambyte är nödvändigt, hur ett stambyte går till, och mycket annat.

Varför är ett stambyte nödvändigt?

Den inventering som genomfördes av Danixo i november 2024 visade att skicket på våra stammar är undermåligt och att dessa behöver bytas.  Detta är inte överraskande: den tekniska livstiden för vatten- och avlopps-anläggningar brukar ligga på ca 50 år, och våra stammar är idag ca 65 år gamla.  Vi har även haft ett par incidenter med stammarna på Ripstigen 2 de senaste åren, som visar att det är hög tid att byta.

Är det beslutat att det blir ett stambyte?

Nej.  Detta beslut måste fattas av en extra föreningsstämma, med kvalificerad (2/3) majoritet.  Datum för detta är inte satt ännu, men blir antagligen strax innan sommaren 2025 eller i början på hösten 2025.

Vad händer om/när stämman beslutar om stambyte?

När stämman förhoppningsvis har sagt ja till stambyte sätter Danixo igång arbetet med att ta fram ett förfrågningsunderlag för entreprenörer för att få in jämförbara anbud.  Denna process, som bollas mellan Danixo och styrelsen, brukar ta 3-6 månader.

Själva upphandlingen förväntas sedan ta ca 2 månader, och utmynnar i ett kontrakt med vald entreprenör, där allt kring stambytet regleras in i minsta detalj.

Vad händer om stämman säger nej till stambyte?

Om kvalificerad majoritet ej uppnås på stämman får vi gå tillbaka till ritbordet och försöka förstå vad vi kan göra annorlunda.  Problemet med de undermåliga stammarna kommer inte försvinna av sig självt.

När börjar stambytet?

Tidigaste möjliga start för arbetet, om stämman säger ja och allting flyter på utan större förhinder, är innan sommaren 2026.

Inför stambyte

Vilka tillvals-möjligheter finns att utforma badrummet som jag vill ha det?

Föreningen bekostar nya ”standard-badrum”.  För de medlemmar som vill göra tillval utöver detta kommer entreprenören ha en stor tillvalslista med olika produkter som gör det möjligt för medlemmarna att anpassa badrummen enligt eget tycke och smak.  Extra kostnader för tillval bekostas av enskild medlem (för eventuell extra arbetskostnad kan ROT-avdrag tillämpas).

Alla medlemmar kommer även erbjudas ett enskilt möte med entreprenören för att gå igenom tillvalsmöjligheter, planlösning, etc.

Vad ingår i ett ”standard-badrum”?

Styrelsen har beslutat om standard-badrum med god standard, bestående av: helkaklade väggar, WC, spegelskåp, tvättställ/kommod, duschväggar/badkar, komfortvärmegolv (“golvvärme”), elektrisk handdukstork, och förberedelse (el + avlopp) för tvättmaskin.

Vad händer med köken?

För köken är processen enklare.  De skåp och/eller bänkar som är i vägen för att komma åt stammarna demonteras, och kommer sedan återmonteras när arbetet är klart.

Under stambytet

Kan jag bo kvar i lägenheten under arbetet?

Alla entreprenader idag bygger på möjlighet till kvarboende.  För att detta ska vara möjligt behövs vatten, vilket i allmänhet sker genom att varm- och kall-vatten samt utslagsvask tillhandahålls i trapphuset.  Ett antal provisoriska duschar och WC sätts även upp någonstans, t.ex. i källarutrymmen.

Vill jag bo kvar i lägenheten under arbetet?

För de som har möjlighet att tillfälligt hitta ett annat boende rekommenderar vi det, åtminstone under de första 3-4 veckorna när arbetet i lägenheten pågår, då badrummet rivs.

Det kommer vara bullrigt, skitigt, dammigt, och allmänt besvärligt.  I betonghus som våra fortplantar sig rivningsljud i hela huset så det kommer vara högljutt även när arbetet pågår i andra delar av huset än i din lägenhet.

Hur lång tid tar arbetet?  Mellan vilka datum pågår arbetet i min lägenhet?

Innan entreprenör har kommit in med anbud på utförandet kan vi såklart inte uttala oss om en exakt tidsplan utan kan bara ge grova uppskattningar.

Arbetet tar ca 8-10 veckor per stam.  För de lägenheter som bara är anslutna till en stam är detta alltså hur lång tid arbetet i lägenheten kommer pågå.  Beroende på hur många arbetslag entreprenören har kan arbete på flera stammar pågå parallellt.  En preliminär gissning är att arbetet kan delas in i 2-3 etapper per huskropp och att arbetet (och medföljande buller) därmed kommer pågå i max 30 veckor per hus.

Pågår arbetet dygnet runt och året runt?

Arbetstider för arbetet kommer regleras i avtalet, det kan t.ex. handla om arbete 7-17 på vardagar med buller tidigast kl 8, och möjlighet för entreprenören att utföra visst bullerfritt arbete på lördagar under dagtid.

Arbetet tar ett sommaruppehåll på ca 4 veckor över sommaren, och att arbetet på vintern tar uppehåll från ca mitten på december till mitten på januari.  Projektet planeras så att pågående etapp blir klar innan arbetet tar paus (man lämnar alltså inte lägenheter utan badrum och vatten över uppehållet). I övrigt utförs inte arbete röda dagar.

Ekonomi

Hur ska detta finansieras?

Idag har vi en god kassa och låga lån, men detta är ett mycket omfattande projekt och vi kommer behöva teckna nya lån för att göra stambytet.  De ökade kostnaderna i form av amorteringar och räntor som detta innebär kommer att resultera i avgiftshöjningar.

Hur mycket höjs avgifterna?

Baserat på en långsiktig verksamhetsanalys som vi tagit fram tillsammans med HSB räknar vi just nu preliminärt med avgiftshöjningar på som mest 6-8% under de kommande två åren. En mer detaljerad presentation av detta underlag kommer att ges inför den stämma då beslut om stambyte tas.

Övriga specifika frågor

Har ni undersökt möjligheten att genomföra relining istället för stambyte?

Ja.  Relining är en livsuppehållande åtgärd på avloppsrör, inte vattenrör.  Det skulle på sin höjd skjuta problemet framåt några år. Att lägga stora summor pengar på relining nu och sedan göra ett stambyte om några år vore att kasta pengar i sjön.

Jag har nyligen renoverat mitt badrum / kök.  Vilka möjligheter finns att undvika att göra ingrepp?

Om alla erforderliga intyg finns och allt ser bra ut, försöker man spara nygjorda rum i den mån detta är möjligt.  I våra hus delar vi på stammar mellan två lägenheter på varje våning, och det kan vara möjligt att spara vissa nybyggda badrum, men det går inte att garantera det i detta skede.

Om man nyligen har renoverat badrum med påkostade tillval och man ej kan behålla badrummet, vad händer då?

Som grund bekostar föreningen standardlösningen som beslutats.  Vill man ha högre standard än så får man bekosta det enligt vad som beskrevs ovan.  Men om den är i gott skick kan inredningen (toalettstol, handfat, osv) förhoppningsvis sparas och sättas in igen.

Hur nyligen ska man ha renoverat sitt badrum för att det ska finnas en möjlighet att spara det?

Det går inte att säga någon skarp gräns utan beror på regelverket och hur arbetet är gjort.  En tumregel är att upp till 5 år brukar vara OK, och att 10 år eller äldre är för gammalt.

Vid vattenskada på Ripstigen 2 för några år sedan gjordes ett partiellt stambyte.  Vad händer med de lägenheterna?

Vi hoppas att dessa badrum ska kunna lämnas intakta och inte behöva göras om.

Kommer även de lägenheter som har en-fas för elen få golvvärme?  Fungerar det utan tre-fas?

Vi håller för närvarande på med ett förberedande projekt att dra tre-fas till samtliga lägenheter i föreningen.

Innefattas ventilationen i köket, med fläkten, i detta projekt?

Nej.

Varför inkludera golvvärme i standard-badrummen? Borde inte detta istället vara ett tillval som de medlemmar som vill ha det får betala för?

Föreningen tar fram en basnivå på badrum enligt dagens standard och för åtminstone 20 år framåt, om inte längre. Idag är komfortvärmegolv standard i nybyggda badrum. Genom att inkludera det i basutbudet för samtliga lägenheter får vi ett betydligt lägre pris på det än om medlemmarna får köpa till det som tillval. Vidare är inkluderad golvvärme en väldigt liten del av projektets beräknade kostnad (ca 1%). Sammantaget ger dessa skäl att det är en väl värd investering att inkludera golvvärme i standard-badrummen.